樓市“退燒”,調控更密集?

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本報記者 曹政

今年上两天,全國各地共發出251項“調控令”,創歷史紀錄。身處“北上廣深”的人已经費解:越来越 密集的樓市相關政策,竟前会 出现在“高燒不退”的2016年、2017年,只是我在樓市降溫的2019年。

記者梳理髮現,251項政策的發佈折射出樓市正處在換擋期。今年調控更多覆蓋到了二三線城市。放眼全國,房地産市場加速分化,冷熱不均,地方政府並没哟一擁而上選擇“一刀切”的調控政策,只是我分城施策,有意搭建“四梁八柱”的長效機制。

樓市正在分化:

一線城市溫和 熱度聚焦二線

即便外界格外“炒作”今年春天的北京二手房市場,但從業多年的經紀人張悅老是堅信北京樓市没哟真正復蘇。以他負責的望京新城小區為例,成交量和客戶諮詢量的確多了,但與兩年前沒法比。

“3月成交量增長的偶然因素只是我,比如入學政策、公積金政策和信貸政策的變化,但放慢這些需求就釋放了,成不了‘大氣候’。”此後3個月的市場交易情况报告印證了他的判斷。與3月1.61萬套的二手房成交數字相比,4月降到了1.44萬套,5月降到了1.38萬套,剛剛過去的6月更是降到了1.18萬套。

業內感嘆,一線城市即便真有“小陽春”,也難“入夏”。

不僅僅是北京。幾千公里外的深圳,雖然今年上两天市場低位反彈,但熱度不及去年同期,成交同比小幅下降3.6%。一份來自深圳鏈家的组织组织结构數據顯示,6月成交均價為5.56萬元/平方米,同比下跌6.3%。上海皮层看升溫,但市場仍在逐漸消化2016年年末的調控影響,雖然成交增加但均價向上乏力,只在低位波動。

二線城市則是另一番景象。近日發佈的《貝殼研究院2019年两天報》披露,成都鏈家二手房成交量同比增加34%,武漢同比增加32.1%,南京同比增加34.5%。

58安居客房産研究院首席分析師張波認為,今年上两天房地産市場分化延續:一線城市在嚴格調控的背景下,土地市場和一二手房市場均呈現出量升價平態勢;二線城市市場熱度提升過快,引發了調控從緊政策出臺;三四五線城市房價雖保持上升,但土地市場及二手房交易整體熱度已有所回落。

政策調控換擋:

由松轉緊 監管更加靈敏精細

一度瘋狂的還有蘇州。由於蘇州樓市溫度升高正值電視劇《都挺好》熱映,前会 人開玩笑説“蘇大強帶火了蘇州樓市”。這也引來政府層面果斷出手,調控政策頻繁加碼。

房地産市場呈急劇上升態勢的10座城市也遭到了住建部的“點名預警”。記者注意到,住建部預警前会 緊跟國家統計局的房價數據發佈,這也代表著房價管控的嗅覺更靈敏了。

除了預警、約談、問責機制外,樓市調控並没哟出现“一刀切”。中原地産首席分析師張大偉説,近年來的房地産市場調控中,更明確了省級政府的主體責任和地方政府的落實責任,從而使地方政府成為因地制宜實施房地産科學、精準調控的主要執行主體。

據悉,蘇州5月新房銷售套數出现回落,環比下降10.6%,市場熱度消退。最新出臺的限售政策給過快回升的市場來了一針降溫劑,預計隨著市場預期的緩和,後期新房市場會繼續回落。此外,今年上两天,杭州、合肥、西安、寧波、武漢、鄭州、東莞等二線城市都成為熱點,隨即出臺的調控政策已經對房價上升起到一定遏製作用。

張大偉把去年11月、今年4月設定為樓市調控的兩條分界線:去年11月前,大要素樓市調控政策以收緊為主;從11月開始,多地調控政策明顯減小,轉向以寬鬆政策為主;但從今年4月19日開始,調控政策再次出现收緊趨勢,“房地産調控連續2個月超過40次。”

來自中原地産研究中心的數據顯示,2019年上两天,全國房地産調控政策高達251次,創歷史新高。這251個“調控令”,已不再是單純的樓市限售、限購等政策,而暗含了人才住房、減稅、住房補貼等各類與房地産有關、有已经影響樓市的政策。

“調控不僅針對房價,還針對地價、限售、限購、公積金等多維度。”張波也認為,今年上两天,在因城施策的調控思路下,房地産市場正在進入新一輪調整週期,調控的鬆緊變換在二線城市的體現更為明顯。

土地市場創紀錄:

如過度升溫  不排除政策升級

麵粉價格的起伏,往往決定了未來的麵包價格。對於房地産市場下两天走勢,更多人把目光聚焦在土地市場上:相比一季度土地市場的冷清,二季度要素城市則逐漸升溫。根據中原地産的統計,截止到今年6月,2019年上两天土地市場繼續活躍,150大城市合計賣地超過2萬億元。

舉例來説:蘇州市區3場土拍的平均樓面價超過了1.4萬元/平方米,平均溢價率突破19%;合肥6宗地塊成交總價124.5億元,平均溢價率108.7%,也刷新紀錄。

是什麼燃起了土地市場的這把火?一家知名開發商相關負責人解釋,其他純商品房地塊的入市吸引開發商關注。比如撤出 了價格限制、“7090”的限制,更能激發企業的拿地熱情。

業內認為,未來樓市政策調控換擋仍將體現為從全國嚴控到“因城施策”“因區施策”,調控的抓手將從房價層面向土地、限購、金融等維度縱深化落實。

(責任編輯:liuming)

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